Historia del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, conocido como «Ley de Cuba».

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Antecedentes

Corría el año 1877 cuando en España se discutía la procedencia de mantener en la Ley Hipotecaria un precepto que desde su inclusión había causado grandes debates. Se contenía en el artículo 23 de la citada ley, y decía así:

La inscripción de los bienes inmuebles y derechos reales adquiridos por herencia ó
legado no perjudicará a tercero si no hubiesen transcurrido cinco años desde la fecha de
la misma».

La aplicación práctica de este artículo funcionaba como una de las excepciones al concepto jurídico de «fe pública registral», y conllevaba que un comprador que cumplía todos los requisitos registrales para adquirir un inmueble (1) podía sufrir como le arrebataban su propiedad hasta cinco años después de su compra. La casuística que tenía que darse para ello no era muy frecuente pero tampoco improbable: si un heredero recibía en herencia un inmueble y se lo vendía a un tercero, esta compraventa podía anularse de manera total si en cinco años aparecía otro heredero con mejor derecho que el anterior. En estos casos, según ley, la compraventa era nula y el tercero comprador se quedaba sin inmueble y probablemente sin dinero (2).

Como era de esperar, pocos compradores eran tan atrevidos como para adquirir una propiedad con este improbable pero factible peligro, así que no se realizaban muchas ventas a buen precio durante el inseguro periodo de cinco años. Los propietarios de estas herencias quedaban de este modo en una situación bastante complicada, ya que a pesar de que estaban obligados a abonar todos los impuestos y gastos relacionados con la propiedad, tenían imposible venderla a buen precio durante cinco largos años.

La Guerra de la independencia de Cuba y su relación con el artículo 23 de la Ley Hipotecaria.

Corría el año 1877, decía, cuando se debatía en España la procedencia de mantener en la Ley Hipotecaria este artículo. Tras varias discusiones y alegaciones por juristas de de diversa opinión, se optó por la solución de mantenerlo pero reduciendo el plazo de cinco a dos años. Se llevaba a cabo así una solución intermedia con la que se esperaba, quizá en el plazo de unas décadas, terminar con él de manera definitiva.

En el transcurso de estas décadas, y más en concreto en el año 1895, explotó en España la Guerra de independencia de Cuba, y el discutido artículo 23 de la Ley Hipotecaria comenzó a cobrar todo su valor. Las bajas españolas fueron de más de 62.000 personas, pero hubo muchos soldados a los que se les había dado por muertos que aparecían tras unos años deseando recuperar su vida anterior a la guerra. Por suerte para ellos, si durante su periodo de combate habían tenido derecho a obtener algún inmueble por vía de herencia (en el caso más frecuente, por la muerte de alguno de sus padres), podían utilizar el artículo 23 de la Ley Hipotecaria para recuperarlo sin problemas, incluso aunque estuviese a nombre de un comprador tercero. Fue tal el número de combatientes renacidos que pudieron acogerse a este artículo y recuperar sus herencias que, incluso siendo su texto de apenas unas líneas, comenzó a denominarse de manera popular y a modo de homenaje como «Ley de Cuba».

Su inclusión en la Ley Hipotecaria de 1946.

Tras la masiva aplicación del artículo 23 en los años posteriores a la Guerra de Cuba y en la convulsa primera mitad del siglo XX español, era evidente que el célebre precepto mantendría su buen status con la nueva reforma que se estaba preparando en los primeros años del franquismo. Así, los legisladores prepararon para el artículo 28 de nuestra actual Ley Hipotecaria de 1946 (3) una copia casi calcada del anterior 23:

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante.

Así quedó la ley durante bastante tiempo, incluyendo de esta forma un artículo que había sido considerado como provisional pero que subsistía a base de inacción e inmovilismo. Con el transcurso del plácido periodo de paz que comenzó después de la Guerra Civil española, el renumerado artículo 28 de la Ley Hipotecaria comenzó a recibir nuevamente numerosas críticas, alegándose su inutilidad en tiempos de ausencia de guerras. Profesionales de todo el sector legal -principalmente registradores, abogados y notarios- promovían su eliminación inmediata en diversos escritos, pero el artículo seguía sobreviviendo a otras reformas legales que se creían más importantes.

Por fin, el día 3 de septiembre de 2021, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria quedó derogado de manera inmediata. Los mismos profesionales que lo criticaban antes celebran ahora su caída, esperando que ningún contexto bélico anime de nuevo a los legisladores a promover preceptos del mismo estilo. El presente texto, escrito apenas unas semanas después de dicha fecha de derogación, sirve como breve homenaje a uno de los artículos más queridos y a la vez odiados de nuestra historia legislativa.

  1. A saber: a) comprar del propietario que se encuentre en el Registro de la Propiedad, b) pagar el precio y formalizar el contrato ante notario, y c) inscribir la compraventa y su nuevo propietario en el mismo Registro de la Propiedad.
  2. Sí, es cierto que la ley le permitía reclamar a su vendedor el precio que pagó por la compraventa nula, pero también es cierto que ese dinero podía para entonces estar ya liquidado o debajo de cualquier colchón.
  3. Por si el lector no ha sido lo suficientemente avispado como para darse cuenta: sí, nuestra actual Ley Hipotecaria tiene más de 75 años.

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